GLI ELEMENTI “ACCIDENTALI DEI CONTRATTI”

A cura dell’Avv. Marco Riario Sforza, esperto in Contrattualistica nazionale ed internazionale d’Impresa

Non tutti sanno che i contratti possono essere arricchiti di alcuni elementi definiti “accidentali”: elementi non necessari per la validità o l’esistenza del contratto, ma che possono arricchirne il contenuto: parliamo nello specifico del termine, dell’onere e della condizione.

Oggi parliamo della condizione, perché è così importante?

La condizione, quale elemento cosiddetto “accidentale” di un contratto può essere un utilissimo strumento al quale le parti possono ricorrere per regolare i rischi derivanti dal contratto nonché per realizzare dei loro precisi interessi.
La condizione può essere sospensiva, con la quale gli effetti del contratto restano sospesi fino al verificarsi dell’evento dedotto, o risolutiva, in tal caso al verificarsi dell’evento gli effetti prodotti vengono eliminati e il contratto viene posto nel nulla.

Ci può fare un esempio?

Carlo è intenzionato a comprare l’appezzamento di terreno di Francesco con il preciso scopo di costruirci la sua futura casa ma oggi il terreno ha una destinazione agricola. Le parti possono decidere di stipulare sin da ora il contratto ma di sottoporre gli effetti dello stesso alla condizione sospensiva della sopravvenuta edificabilità del terreno entro un determinato lasso di tempo, derivante dalla futura ed incerta modifica degli strumenti urbanistici vigenti.

Se la modifica interviene il contratto ha piena efficacia, la proprietà passa a Carlo e Francesco ottiene il prezzo, se la modifica non interviene nei termini previsti, il contratto non produce alcun effetto, Francesco si tiene il terreno agricolo e Carlo non dovrà pagare alcunché (e se ha pagato degli acconti, avrà diritto alla restituzione).

Avvocato la legge pone dei limiti all’apposizione di clausole condizionali al contratto?

Sì. In particolare, l’art. 1355 c.c. dichiara nullo il contratto sottoposto alla condizione il cui avveramento dipende esclusivamente dalla mera volontà di una delle parti: “Ti vendo la casa solo se vorrò”.

La legge ritiene che apporre una simile condizione (definita meramente potestativa) rimessa alla mera volontà di una delle parti sia sinonimo di poca serietà della parte nell’assumere l’impegno contrattuale e per questo motivo equipara la mancanza di serietà all’assenza di volontà contrattuale con la conseguenza della nullità dell’intero contratto.

Ma la clausola che sottopone gli effetti del contratto all’ottenimento del mutuo da parte dell’acquirente può essere assimilata alla condizione meramente potestativa?

In effetti le clausole condizionali devono riguardare fatti oggettivi e disgiunti dalla volontà delle parti e se così non fosse si ricadrebbe nelle clausole meramente potestative che, come detto, elidono l’impegno contrattuale e fanno venire meno il requisito essenziale della irrevocabilità reciproca di ogni contratto.

A voler essere precisi, la clausola condizionale avente ad oggetto la concessione del mutuo ha rilevanti aspetti soggettivi, perchè ogni banca ha i suoi criteri discrezionali per la concessione dei mutui e sono strettamente legati alla situazione personale del richiedente. Non bisogna poi dimenticare che il richiedente potrebbe cambiare idea, andare in banca e magari sollecitare il diniego, il tutto a discapito del promittente venditore.